De economie mag misschien licht aantrekken in 2011, wie denkt dat ook de
huizenprijs weer omhoog zal gaan, komt waarschijnlijk bedrogen uit. Vijf
redenen waarom de huizenprijs in 2011 waarschijnlijk zal dalen.
1) Rente gaat omhoog
De opleving van het aantal transacties op de woningmarkt in het vierde
kwartaal van 2010 was vooral te danken aan last-minute kopers. De
rente was afgelopen najaar laag, 4 procent en een beetje als je de rente
voor tien jaar vast zette. Veel huizenkopers besloten vlak voordat hun
bankoffertes met een laag percentage zouden aflopen, toch maar snel te
kopen.
Inmiddels is die rente weer gestegen tot bijna 5 procent. Trekt de economie
een beetje aan zoals wordt erwacht, dan loopt de rente komend jaar nog wat
verder op. Dat is ongunstig voor de hypotheeklasten van woningeigenaren en
straalt negatief af op huizenprijzen.
2 ) Koopkracht neemt niet toe
Energie wordt duurder, de zorg- en pensioenpremies stijgen en veel gemeenten
schroeven de lokale belastingen, waaronder de beruchte OZB, op om gaten in
de begroting te dichten.
Als mensen in 2011 al een loonsverhoging tegemoet kunnen zien, wordt die bij
de meesten teniet gedaan door stijgende lasten. Dat maakt consumenten
voorzichtig, zeker als het gaat om de aanschaf van een woning.
3 ) Aanbod woningen blijft groot
Het aanbod aan koopwoningen, nu volgens een grove schatting van
NVM-voorzitter Ger Hukker iets minder dan 200 duizend stuks, zal niet snel
afnemen. Een van de oorzaken is dat woningbouwverenigingen om geld verlegen
zitten. Verkoop van een deel van de huurwoningen is de beste manier om de
kas weer wat te vullen.
Daarnaast groeit wat de NVM de 'prop' op de woningmarkt noemt. Het percentage
woningen dat langer dan een jaar te koop staat is al opgelopen tot meer dan
25 procent. Dit belemmert de doorstroming, want maar weinig mensen durven
nog een nieuwe woning te kopen voordat ze hun eigen huis verkocht hebben.
De enige manier waarop de prop kan verdwijnen, is een forse prijscorrectie.
Een deel van de verkopers zal misschien besluiten niet te verhuizen, een
aanzienlijk deel zal wel degelijk de prijs verlagen.
4 ) Lenen wordt nog moeilijker
De financiering van woningen wordt komend jaar een stuk lastiger. Dat
constateert ook de NVM. Een van de oorzaken zijn de strengere
eisen van toezichthouder AFM, die wil voorkomen dat mensen boven hun
macht lenen, en de aangescherpte inkomensvereisten om in aanmerking te komen
voor de Nationale Hypotheekgarantie.
Maar ook de banken zijn streng. Strenger dan strikt noodzakelijk vinden de
makelaars. Nog maar één op de twintig hypotheken betreft volgens de NVM een
lening waarbij het bedrag hoger is dan volgens de gedragscode aanvaardbaar
wordt geacht. Voor de crisis was dat bij dertig procent van de hypotheken
het geval.
Je kunt van mening verschillen of de nieuwe regels te streng zijn en/ of te
rigide worden toegepast door de banken, het drukt in ieder geval de prijzen.
5 ) Het Rutte-effect is uitgewerkt
Aan de hypotheekrenteaftrek wordt onder dit kabinet niet gemord. Los van de
vraag of dat een goede zaak is, heeft het aantreden van het kabinet Rutte
een einde gemaakt aan de onmiddellijke onzekerheid over het voortbestaan van
de hypotheekrenteaftrek. Dat heeft een kalmerend effect gehad op de
woningmarkt, maar dat effect is inmiddels weer uitgewerkt.
Elke keer dat dit kabinet in de politieke problemen komt, zal de onzekerheid
over het voortbestaan van de hypotheekrenteaftrek weer toenemen.
Lees ook:
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl